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寶安龍崗為一手房成交主力 深圳樓市下半年走勢如何?

時間:2019-07-18 12:11來源:未知 作者:梧桐山下 點擊:
深圳市龍華區某建設中的樓盤。南方日報記者 朱洪波 攝 原標題:上半年深圳樓市供銷兩旺 寶安和龍崗為一手房成交主力區 總成交量占全市逾八成 深圳上半年的一手住宅市場表現如何?在需求端,深圳上半年一手住宅實現近3年來最高半年度成交量,共成交17681套/17
 
深圳市龍華區某建設中的樓盤。南方日報記者 朱洪波 攝
原標題:上半年深圳樓市供銷兩旺
寶安和龍崗為一手房成交主力區 總成交量占全市逾八成
深圳上半年的一手住宅市場表現如何?在需求端,深圳上半年一手住宅實現近3年來“最高半年度成交量”,共成交17681套/172萬平方米,同比分別增長38.1%和33.6%;在供應端,今年上半年,深圳住宅月度獲批預售量幾乎保持著一路上升的“旋律”。美聯物業全國研究中心認為,下半年全市一、二手住宅的備案量仍有望處于較高水平。
新增獲批住宅▶▶月度預售量直線上升
今年上半年,深圳新增獲批住宅預售套數和面積同比均大幅增長五成以上,且總體上呈逐月上升態勢。美聯物業數據顯示,今年上半年,深圳全市共有29個新增預售項目含住宅產品。其中,住宅總獲批套數約為1.93萬套,較去年同期增長六成以上,占獲批房源總套數的比例升至59.1%。根據對官方公布的數據整理,除了春節所處的2月僅有不足500套之外,其余各月從1月開始,每月分別獲批2251套、2952套、3352套、3768套和4802套住宅,呈現直線上升勢頭。
值得注意的是,今年上半年全市新增預售均價10萬元/平方米以上的含住宅的3個項目全部來自南山區,分別為天鵝湖花園三期、半島城邦花園四期和海境界家園二期。上述3個項目共新增獲批住宅1873套/22.7萬平方米,而去年全年僅獲批海上世界雙璽花園這一個均價10萬元/平方米以上的項目,計167套/5.8萬平方米。
一手住宅▶▶上半年成交量創3年新高
今年上半年全市共簽約成交一手住宅17681套/172.05萬平方米,同比去年上半年分別增長38.1%和33.5%。同時,這也是自2016年下半年以來連續6個半年度中最高的半年度成交量。從預售供應與成交量的關系來看,預售供應的顯著增加帶來了成交量的增加。分區域來看,寶安和龍崗仍為新房成交的主力區,兩區總成交量占全市超八成。按月份來看,5月和6月的成交量居于上半年月度成交量的前兩位。
在調控措施并未放開的情況下,為何今年上半年深圳樓市成交量明顯上升?美聯物業全國研究中心總監何倩茹分析認為,調控政策帶來的心理影響的邊際效應逐漸降低,剛需客戶陸續開始入市,形成了成交量的上升。另外,5至6月份,受年中房企沖刺業績及新盤定價謹慎影響,房企推盤速度明顯加快也是促使上半年成交量上升的另一個因素。
深圳中原研究中心認為,上半年深圳新房市場出現分化,低價位成交量占比逐步提升,而中等價位占比下滑,改善型客戶觀望情緒濃厚,豪宅熱度下滑不及去年,但成交依然較好。二季度開始,房地產信貸有所收緊,監管部門對房地產資金流入的管控加強。下半年成交可能會有波動,但幅度不大。
二手住宅▶▶非深戶購房占比為歷史最低
2019年上半年,深圳二手住宅共成交31160套,面積約256.4萬平方米,套數和面積分別較2018年上半年下滑7.5%和7.4%,較2018年下半年上升0.8%。上半年二手住宅均價為52543元/平方米,較去年均價上升4.2%。
從歷年成交走勢看,各區成交量在2018年止跌回升,但幅度不大。今年上半年雖然市場回升,但只有鹽田和寶安超過去年全年成交的50%。
面積上來看,上半年住宅產品60—90平方米的剛需成交占比49%,與去年同期持平,90—144平方米單位占比上升2%。龍崗、寶安等成交占比上升,以中等和大戶型居多。戶型上來看,1房、2房中小戶型的成交占比較去年下滑,超過2房戶型成為最受歡迎的戶型。
上半年,二手房市場深戶購房占比進一步提升至77%,較去年提升近2%,非深戶購房占比為歷史最低。
租賃市場▶▶原關外區域租賃人群增多
2017年以來,深圳租金因長租公寓的快速發展而大幅上漲,這種情況持續到去年四季度,租金于去年四季度見頂,然后逐步下滑。今年上半年,租金微幅下滑,總體保持穩定。主要原因在于,長租公寓發展遇阻,資本投入周期長、回報慢,甚至有部分是虧損狀態,資本進入嚴重放緩,甚至出現逐步退出情況。
從租金回報率看,深圳租金回報率1.61%,較去年低位有所提升,但總體看依然處于低位,較2015年以前相差較遠。主要由于二手房價小幅上升,導致租金回報率整體呈現小幅下滑趨勢。
部分區域租金依然面臨上漲壓力。更多人選擇到龍崗、鹽田等租金相對較低區域,雖然通勤時間增加,但成本大幅縮減。上半年全市租賃熱點樓盤中,龍崗最為火熱,其中,布吉和龍崗中心城南區更受歡迎。
深圳中原總經理鄭叔倫認為,總體來看,租金上半年雖然較為穩定,但畢業季來臨,仍有上漲壓力,未來下滑可能性小。近兩年,深圳人口凈流入居全國前列,年輕人群流入占多數,導致深圳租賃需求依然較大。高租金將中低收入人群向原關外的低租金區域擠壓,隨著深圳地鐵交通的逐步完善,關外區域租賃人群也會越來越多。
■相關
深圳停止公布
一手房成交均價
完整豐富的具體成交價格統計信息是了解深圳房地產市場的一項重要內容,一直為市場及大眾所關注。然而,筆者發現,自今年4月起,深圳官方不再公布一手房成交金額及成交均價信息。
◎政府部門
成交價格水平易受結構性影響
筆者就“為何會有目前的公示信息調整以及是否會恢復公布成交價格信息的問題”采訪市住建局,住建局回復表示,由于深圳市房地產市場規模有限,成交價格水平易受結構性影響。為了更準確地反映房地產市場的運行情況,深圳參考了其他城市的做法,在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上,不再公布匯總后的成交金額及均價信息。
地方政府部門不再公布成交價格信息,那么公眾如何獲取真實的官方房地產成交價格呢?深圳市住建局指出,可以通過國家統計局每月公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》來了解對應城市的房地產價格指數,該指數經過科學的計算方法得出,排除了具體項目的價格干擾。本次調整是為了更好地反映深圳房地產市場的整體情況,也是房地產宏觀調控措施的組成部分,未來將根據市場運行的實際情況,適時發布有關信息。
◎業內專家
新盤入市易造成價格信號失真
根據全市所有同類別房產成交金額算出的平均價格作為房價參考依據是否科學合理,如何看待成交均價問題?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,少數單價高、體量大的新盤入市,很容易導致新房均價被直接拉高,造成價格信號失真。
他表示,贊同深圳不再披露新房成交均價的做法。深圳不再披露新房成交均價,意味著針對新房的限價已部分調整。未來,隨著長效機制建立,限價政策或會退出。不過,他特別強調,這并不意味著中短期內房價就可以隨意上漲,而是明確波動區間的目標后,地方政府基于主體責任和“一城一策”的自主決策和調控。類似深圳,未來新房供應中60%是保障房及人才住房,如果這部分供應能通過每一宗地塊進行配建的話,價格適度松綁是有必要的。這樣的話,商品房價格就真實了,也就能發揮市場資源配置準繩的功效。(邱永寬 李榮華)
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